人口是一切经济活动的基础，更是房地产市场发展的根本支撑。
由于出生人口大幅下滑，年我国大陆人口仅增加万，预计人口总量将在-年见顶，各地区已逐渐进入人口争夺的存量博弈时代。
01
人口持续向大城市流入，中西部核心城市崛起
从重点城市看，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长，西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长明显放缓。改革开放后至年左右，人口大规模向出口导向型的沿海发达地区流动。年以来，随着沿海地区产业转型升级、中西部地区产业承接以及老一代农民工老化，部分人口逐渐回流中西部，东部人口增速总体减缓，而东北地区人口开始负增长。
当前人口回流明显的是安徽、四川、广西、河南、贵州等省，安徽常住人口年均增量从-年的-33万回升至-年的37万，再增至-年的60万，四川从-56万回升至32万，再增至46万。
广东、浙江等省常住人口增长一度受人口回流而明显放缓，但-年人口重新明显集聚，当前年均增量分别为、66万。江苏则从-年的54万降至-年的22万，-年为25万、无明显起色，江苏与广东的人口集聚差异类似经济发展差异，年开始两地经济总量逐渐拉大。
人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距，一般规律是人随产业走、人往高处走。而这个规律的背后其实是马斯洛需求理论在起作用。
02
马斯洛需求理论
在马斯洛看来，人类价值体系存在两类不同的需要，一类是沿生物谱系上升方向逐渐变弱的本能或冲动，称为低级需要和生理需要。一类是随生物进化而逐渐显现的潜能或需要，称为高级需要。
人都潜藏着这五种不同层次的需要，但在不同的时期表现出来的各种需要的迫切程度是不同的。在同一国家不同时期，人们的需要层次会随着生产水平的变化而变化，戴维斯（K.Davis）曾就美国的情况做过估计，如下表：
现阶段我国社会处于全面小康，工业化则处于中低级制造业向中高级制造业跃升阶段，绝大部分人基本上解决了生理需求和安全需求，主要追求自我实现、尊重和社会需求。
社会需求（感情需求）需要包括两个方面的内容。一是友爱的需要，即人人都需要伙伴之间、同事之间的关系融洽或保持友谊和忠诚；人人都希望得到爱情，希望爱别人，也渴望接受别人的爱。二是归属的需要，即人都有一种归属于一个群体的感情，希望成为群体中的一员，并相互关心和照顾。
尊重是指希望自己有稳定的社会地位，要求个人的能力和成就得到社会的承认。尊重的需要又可分为内部尊重和外部尊重。内部尊重是指一个人希望在各种不同情境中有实力、能胜任、充满信心、能独立自主。外部尊重是指一个人希望有地位、有威信，受到别人的尊重、信赖和高度评价。
自我实现是最高层次的需要，它是指实现个人理想、抱负，发挥个人的能力到最大程度，完成与自己的能力相称的一切事情的需要。自我实现的需要是在努力实现自己的潜力，使自己越来越成为自己所期望的人物。
03
大概率上看，城市层级越高，机会越多
显而易见，从农村、乡镇、县城、N线城市到三线、二线、一线城市，随着城市层级越高，城市给人们提供的实现自我实现、尊重和社会需求的机会就越多。
以一二线城市为例。
产业齐全，就业机会多。一二线城市包括北上广深及部分省会城市、计划单列市，金融业、制造业、服务业等产业齐全，就业机会多。
从GDP数据可以略见端倪，当前一线城市以5.2%的人口创造了全国12.3%的GDP，二线城市以20.3%的人口创造了34.1%的GDP，三线城市的人口份额与经济份额基本持平、分别为33.9%、34.0%，四线城市的人口份额明显低于经济份额、分别为39.7%、24.5%。
反过来看，小城市除了公务员、医生、教师这类刚需职业，其他职业需求量很小。比如一二线城市庞大的程序猿、产品经理，在小城市基本是不存在的。
人才济济，学习机会多。在大城市，你与各类牛逼人才一起工作的概率更高，学习机会自然更多。大城市有顶级的大学、顶级的研究机构、各类世界五百强企业、民营五百强企业、各类独角兽公司，这些单位里面齐聚了大量顶尖人才，与顶尖人才同行，本来80分的你会爆发出分的水平。
比如在北京的旷视科技，是由清华姚班天才少年团成员创立的一家公司，创始人印奇、唐文斌和杨沐，清一色“姚班”出身。
市场更大，成长更快，成就更高。如果说三四线城市的市场是个小湖泊，那么一二线城市的市场就像个大海，大海里的鱼肯定比小湖泊里的大。比如房地产行业，头部房企基本产生于一二线城市。
行政效率高，社会环境相对公平。一二线城市政府机关越来越注重服务意识，比如杭州市政府的“最多跑一次”，大大提高了行政效率。同时在一二线城市办理事务只需按流程走即可，基本不需要靠人脉，找关系，这在小城市是难以想象的。
社会多样化明显，更为宽容。一二线城市社会环境类似于欧美发达国家，生活多样化明显，对不同人群更为宽容。比如职业方面，设计师、作家、自媒体、网红、咨询师、手办、摄影师等自由职业者在一二线城市广泛存在。
综上
前几年有部分人提出“逃离北上广深”，但是没过多久又要“回到北上广深”，正是自我实现在后面驱动。
其实，每一代都有追求自我实现的需求，就算这一代逃离了北上广深，下一代也还是要回来的。只是，到时下一代面临的压力更大，出来混，总是要还的。
合抱之木生于毫末万水千山总是情，赞赏两块行不行
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